Simulação de Monte Carlo considerando dependência entre variáveis em análise de investimentos imobiliários

Resumo

Frente às incertezas provocadas pela instabilidade do mercado brasileiro nos últimos anos e à longa duração e inflexibilidade característicos dos projetos de construção civil, é essencial que seja feita uma análise econômico-financeira adequada considerando os principais fatores internos e externos ao projeto, as suas possíveis variações ao longo do tempo e as consequências disso no resultado do empreendimento. O objetivo deste trabalho é analisar como as correlações que podem existir entre as variáveis consideradas num modelo de simulação de Monte Carlo afetam os resultados de uma análise de investimento imobiliário. Também é apresentada uma forma de considerar a incerteza na taxa de desconto a partir de observações de mercado. Para alcançar estes objetivos são estudados os processos envolvidos na obtenção dos dados e na definição dos parâmetros a serem usados no modelo, delimitando faixas de variação para as principais variáveis do projeto, num estudo de caso desenvolvido para um empreendimento comercial na cidade de Florianópolis. As simulações de Monte Carlo permitiram estudar as probabilidades de concretização das diferentes faixas de resultados, concluindo que, segundo os parâmetros usados, este investimento tem baixo risco e alta probabilidade de ser atrativo ao investidor.